ماده 488 قانون مدنی

اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد، در صورتی که قبل از قبض باشد، مستاجر حق فسخ ‌دارد و اگر فسخ ننمود می‌تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند، و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود، حق فسخ ندارد ‌و فقط می‌تواند به مزاحم رجوع کند.

تفسیر ماده 488 قانون مدنی

+ شرایط پیدایش حق فسخ برای مستاجر در صورت مزاحمت شخص ثالث:

1) مزاحمت شخص ثالث: منظور از مزاحمت مذکور در ماده بالا به قرینه مطالبه اجرت المثل، غصب عین مستاجره به وسیله شخص ثالث یا جلوگیری او از استفاده مستاجر می‌باشد. زیرا در این دو صورت است که مستاجر مستحق اجرت المثل می‌شود و می‌تواند آن را از مزاحم بخواهد و ضمان معاوضی قبل از قبض عین مستاجره مانع از مسئولیت مزاحم نمی‌باشد زیرا مزاحم، منافع ملکی مستاجر را استیفاء نموده و یا سبب تلف آن شده است.

2) مزاحمت باید بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن باشد: شخص ثالث چنانچه سبب مزاحمت خود را وجود حقی در عین یا منفعت بداند غیر مستقیم مدعی بطلان عقد اجاره است و با فرض بطلان، فسخ اجاره از طرف مستاجر موردی پیدا نمی‌نماید زیرا فسخ عقد با فرض صحت آن می‌باشد و برای دفع ضرر ناشی از عقد برقرار شده است و آن در موردی است که مزاحمت شخص ثالث بدون دعوی حق باشد و صحت اجاره مورد انکار او قرار نگیرد. و الا در صورتیکه اجاره در واقع باطل باشد قابل فسخ نخواهد بود.

3) مزاحمت شخص ثالث قبل از قبض عین مستاجره باشد: زیرا ضمان در معاملات معوض به تسلیم هر یک از عوضین، به طرف دیگر منتقل می‌شود قبل از تسلیم، ضمان معاوضی به عهده ناقل است ولی چنانچه مزاحمت از طرف شخص ثالث پس از تسلیم عین مستاجره به عمل آید، ضمان مزبور در اثر قبض به مستاجر منتقل گردیده و نمی‌توان موجر را مسئول دانست.

4) رفع مزاحمت شخص ثالث متعذر باشد: چنانچه مستاجر بتواند مزاحمت شخث ثالث را رفع بنماید، حق فسخ اجاره را نخواهد داشت زیرا خیار فسخ برای جلوگیری از ضرری است که در اثر بقاء عقد متوجه می‌گردد و با امکان رفع ضرر مزاحمت شخص ثالث در صورت بقاء عقد اجاره، موجبی برای فسخ آن نخواهد بود.[1]